阳光城报表印象

【发布日期】:2019-06-10【查看次数】:

  这只股票,过往关注得也很少,虽然地产板块个股我总体都有一定了解。这次是因为有球友在私信询问,群里也有朋友持有,闲来无事看了看阳光城的经营数据情况,作为一种记录和回复吧。没有长期跟踪研究,仅从财务报告得出的个人直观看法,仅供参考。

  如果以一句话来总结我对阳光城经营数据的印象,那就是:销售端增长良好,而负债和盈利能力匹配状况不理想。

  先说销售,2018年签约销售金额1628亿,增长78%,报表ms直接引用克尔瑞排行榜数据,这点有些喜感。销售均价1.28万\/平,较上年下降一千元,结算均价1.45万\/平,较上年上升一千元。毛利26%,销售净利率只有6.9%,去年销售均价下降,后期结算毛利状况可能依然不太理想。

  年报销售回款793亿,对应1628亿如以60%权益占比计算出的自身1000亿权益,回款比例还是不错的,基本没毛病。一季末预收款729亿,基本覆盖今年结算增长需要。

  土地储备2018剩余可售面积4418万平米,基本上可满足未来3年开发需要。权益比例62%,2018年少数股东权益达到44%,总的来说项目少数股东权益占比较高,部分影响盈利水平。

  负债情况:2018年末资产负债率84.4%,扣预收款后的负债率是60.8%,房企中属于中等偏高水平。2019年一季末,总有息负债1254亿,其中短期有息负债457亿,长期797。,一季末货币资金355亿,不足以覆盖短期有息负债,但从阳光城销售回款增长情况看,今年如适当控制拿地规模,短期偿债风险应该不算太大。

  但是,从报表看,去年国家采取的实体经济去杠杆,收紧融资的政策对阳光城还是有比较大的影响,2018年借款收到646亿,偿债748亿,筹资活动为负数。这个数据较前两年每年两三百亿筹资净流入出现很大的逆转。平均融资成本7.94 %,有息负债结构中,银行借款占比从前一年的40%降至28.8%,非银占比则从40%升至52.5%。

  从以上数据可见,去年阳光城从银行渠道贷款的难度明显增加,偿债压力加大,不得不增加非银渠道贷款。考虑到表外融资利率可能更高,其实际综合融资成本在8%以上,对费用成本的压力还是比较大的。这种融资压力也部分体现在融资抵押上,存货和投资性房地产受限比例达40~50%,大股东质押股权76.6%。

  略为可喜的是,今年一季度随着银行降准,金融体系资金较去年出现宽松的势头,阳光城一季度筹资活动也有所改善,净流入57亿,但总的来说今年偿债压力仍在,需要合理控制投资规模。

  最后要提的数据是EBITDA利息保障倍数,我建议大家在分析地产股时都要注意这个指标,EBITDA是息税摊销折旧前利润,代表经营实际创造利润。EBITDA\/费用化利息+资本化利息=利息保障倍数(不含表外负债),是企业经营业务收益与利息费用的比值,阳光城这个数据是0.83倍,其EBITDA去年是73亿,说明什么呢?说明其去年息税折旧前利润73亿并不能覆盖全年88亿的实际利息支出。虽然这里面有部分费用前置的原因,但与同行相比,其他多数龙头房企利息保障倍数基本在2~5之间,可见阳光城的负债扩张和盈利能力之间还是不太匹配,未来发展中需要合理平衡负债和财务安全,防止无效扩张和财务风险。关于EBITDA利息保障倍数,泰禾的问题最严重,只有0.46倍,而且泰禾的销售回款也有问题,这也是为什么泰禾更容易陷入财务危机的原因。

  总结:阳光城属于近几年扩张比较快的房企,销售端增长比较强劲,今年上半年仍然保持了相对较高的销售增速,回款率也比较健康。但由于有息负债和融资成本较高,以及少数股东权益占比较高,对利润侵蚀比较明显,和销售规模相比,盈利能力相对比较弱。中短期看,由于结算规模还会增长比较快,从报表利润增速来说,还会有相对好的表现,但长期而言,能否保持实际盈利能力的持续增长有待观察。55677品特轩高手之家

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